Суть проблемы
К юристу АН «Компаньон» Хрипко А.С. обратилась женщина пенсионного возраста с потребностью продать доли в трехкомнатной квартире в центре города. Неординарность запроса состояла в том, что клиентке принадлежало 5/6 долей. Зачастую продажа долей какого-либо объекта является невыгодным делом, поскольку покупатели не хотят приобретать только часть квартиры/дома/участка. Кроме того, стоимость 5/6 долей не идет в сравнение с реальной стоимостью квартиры, если бы она продавалась целиком.
После разъяснительной беседы о невыгодности такой сделки юристу удалось выяснить, что раньше клиентка была единственным собственником квартиры, которая досталась ей в наследство от отца. Однако через какое-то время ее сводная сестра, которую отец в завещании не указал, подала иск о взыскании обязательной доли в наследстве и получила по судебному решению 1/6 доли в квартире.
Согласно ст. 1149 ГК РФ, наследники пенсионного возраста имеют право на получение обязательной доли в наследстве, независимо от воли наследодателя.
Несмотря на получение в собственность доли, вселяться в квартиру сводная сестра не планировала и многие годы не беспокоила родственницу. Один раз она позволила с предложением выкупить у нее долю за неоправданно высокую цену в 700 тыс. рублей, но получила закономерный отказ.
Спустя время к клиентке домой пришел незнакомец и потребовал впустить его в квартиру, утверждая, что он является собственником 1/6 доли. Далее последовали ссоры с супругом клиентки, рукоприкладство, вызовы полиции, угрозы незнакомца взломать дверь и поменять замки. Чтобы прекратить происходящее, пожилая пара уже готова была продать свою квартиру по невыгодной цене. Судя по всему, сводной сестре срочно понадобились деньги, и она разместила объявление о продаже доли. На нее вышел злоумышленник, который выкупил долю, а потом начал воздействовать на основных собственников жилплощади с целью вынудить их выкупить его долю по завышенной цене.
Особенности правовой позиции
Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже долей в праве общей собственности другие сособственники имеют преимущественное право покупки этой доли. То есть лицо, желающее продать кому-либо свою долю, обязано сначала по той же цене в письменной форме предложить ее для покупки собственникам других долей. И только в случае их отказа или отсутствия ответа в течение месяца, долю можно продавать кому угодно. Если это условие не соблюдено, то лицо, чье преимущественное право нарушено, может потребовать в судебном порядке перевести на него права и обязанности покупателя, естественно, компенсировав ему ту сумму, которую он затратил на приобретение доли. Мнение покупателя в таком случае в расчет берется.
Особенности и подводные камни, которые следует учесть:
- Оспорить право на долю третьего лица таким способом не удастся, если сделка оформлена через договор дарения, а не купли-продажи, так как, чтобы подарить кому-то долю, согласие собственников других долей не требуется.
- При удостоверении договора купли-продажи доли (а такие сделки всегда нотариальные), продавец может направить уведомления сособственникам самостоятельно либо через нотариуса. Оба способа не дают уверенности в том, что адресат действительно получит данное сообщение. В случае с самостоятельной отправкой продавцом, нотариус не попросит никаких подтверждающих документов об отправке, лишь попросит подтвердить продавца отправку своей заверительной подписью. В случае с отправкой уведомлений нотариусом гарантий так же нет, так как в соответствие со ст. 86 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о собственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение, следовательно, извещение может уйти «не туда».
В пользу сособственников говорит определение Следственного комитета по гражданским делам Верховного Суда РФ: «…обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ должно быть возложено на продавца».
Подготовка к судебному процессу
Как выяснилось, клиентка не получала от сводной сестры никаких уведомлений о продаже. Тогда юрист заказал выписку из государственного реестра недвижимости, из которой стало известно, что трехмесячный срок по оспариванию по ст. 250 ГК РФ не прошел. Начни злоумышленник заявлять свои права на квартиру не через месяц, а через три, то срок оспаривания был бы упущен, его пришлось бы восстанавливать, что вызвало бы определенные трудности. Но видимо расчет перекупщика был на то, что жертвы «сломаются» и не будут сопротивляться вовсе.
При подаче искового заявления в суд сразу было подано ходатайство о наложении обеспечительных мер в виде ареста на квартиру, чтобы избежать ситуации, когда злоумышленник, увидев повестку в суд, быстро «подарил» бы кому-нибудь спорную долю, тем самым лишив возможности оспаривать право преимущественной покупки.
До встречи с ответчиком в суде оставались неизвестными следующие важные моменты, которые могли полностью поменять избранную тактику защиты:
- доля могла быть не продана, а фиктивно «подарена» (для регистрации перехода права в качестве документа основания предоставлен договора дарения, тогда как на самом деле за долю заплачены денежные средства);
- цена в договоре купли-продажи доли могла быть намеренно завышена, что сделало бы крайне невыгодным для клиентки перевод прав покупателя, ведь в таком случае для получения права собственности, ей пришлось бы заплатить цену, указанную в договоре.
При возникновении этих двух ситуаций у юриста был выработан План «Б»:
В соответствие со ст. 252 ГК РФ, в случае, если размер доли собственника в пересчете на квадратные метры составляет меньше, чем площадь любой жилой комнаты в квартире, и как следствие его доля не может быть выделена в натуре, и он не нуждается в указанном помещении в силу возраста, состояния здоровья, наличия детей и т.п., то суд вправе без согласия собственника передать его долю сособственнику, обязав при этом последнего уплатить компенсацию.
Площадь квартиры клиентки составляла 79 кв. м. 1/6 доли в пересчете составляет 13 кв. м. Жилых комнат такой площади или меньше в квартире нет. Значит, выделить долю в натуре невозможно. Квартира не является единственным жильем злоумышленника, возрастных проблем со здоровьем у него тоже нет. Значит в случае выявления вышеуказанных неблагоприятных обстоятельств (дарение или завышение цены в договоре купли-продажи), юрист с клиенткой заказали бы экспертную оценку рыночной стоимости доли ответчика (с понижающим коэффициентом, учитывающим, что это доля), и подали бы иск о признании доли незначительной с принудительным выкупом за цену, указанную в отчете эксперта.
Судебный процесс
Сам ответчик в процесс не явился, прислав вместо себя нанятого адвоката, который сразу предложил перейти к мировому соглашению, в соответствие с которым права покупателя переводятся на клиентку, с обязательством уплатить ответчику денежную сумму, затраченную им на приобретение данной доли. Выяснилось, что в договоре купли-продажи указана сумма в 300 тыс. рублей, которая при стоимости квартиры в 3 млн рублей вполне приемлема. Утвержденное мировое соглашение было составлено таким образом, что ответчику не только не компенсировались нотариальные расходы, но он еще и возмещал клиентке половину уплаченной государственной пошлины и часть судебных расходов на представителя.
Результат
Итоговая сумма, которую уплатила клиентка, чтобы раз и навсегда получить единоличное право собственности на квартиру, составила 290 тыс. руб. Злоумышленник ничего не заработал на своих махинациях и даже потерял несколько десятков тысяч рублей.
Если бы пострадавшие не решили отстаивать свои права, а сдались под давлением угроз и согласились бы выкупить долю у злоумышленника, то она обошлась бы им ни на одну сотню тысяч рублей дороже. А путь защиты своих прав всегда должен начинаться с обращения к квалифицированному юристу.
